ІІІ Business & Legal Agri Forum продолжает свою работу. Вторая сессия посвящена рынку земли. В Украине рынок земли формально был открыт в прошлом году: Закон Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно условий оборота земель сельскохозяйственного назначения» (Закон № 552-ІХ) был принят 31 марта 2020 года. Закон вступит в силу 1 июля 2021 года. Модератором сессии выступил Максим Максименко, партнер, глава практики недвижимости и инфраструктуры ЮФ AVELLUM.
К открытию рынка готовы
Анатолий Мирошниченко, первый заместитель главы Государственной службы Украины по вопросам геодезии, картографии и кадастра, заявил, что Госгеокадастр, как в целом и украинское общество, к открытию рынка земли готово. Конструкция Закона № 552-ІХ не предусматривает каких-то дополнительных механизмов для того, чтобы рынок заработал, есть вопрос о соблюдении требования относительно площади земельного участка в одни руки (на первом этапе это ограничение составляет 100 га земли в собственности физического лица).
Однако, г-н Мирошниченко убежден, что этот вопрос будет решаться легко: достаточно нотариусом предпринять разумных мер для проверки этого требования и заявления от покупателя с тем, что лимит не превышен. По крайней мере, ему и его коллегам хотелось бы, чтобы эту норму Закона толковали именно таким образом.
«Запуск рынка изменит правоотношения в вопросе консолидации земель»,— прогнозирует г-н Мирошниченко. Он поделился, что сейчас разрабатывается законопроект, который бы урегулировал новые вызовы. Главный вопрос в этом контексте: должна ли осуществляться (и если да, то как) принудительная консолидация земель? Спикер отметил, что у экспертов нет единого мнения на этот счет, дискуссии продолжаются, и призвал юристов присоединиться к обсуждению.
Также он напомнил, что в Конституционном Суде Украины рассматривается вопрос конституционности закона об обороте сельскохозяйственных земель. Но даже в случае победы в КСУ сторонников моратория, вопрос открытия рынка земли с повестки дня снят не будет, наоборот, в результате можно получить еще более либеральный закон.
Проблемы у нотариусов
Елена Мартынюк, заместитель директора департамента частного права Министерства юстиции Украины, остановилась на проблемных моментах, с которыми столкнуться нотариусы в процессе реализации норм Закона № 552-ІХ.
«Если нормы Закона выписаны таким образом, что любой может толковать их по-своему, а местами даже легкомысленно, то конечно, мы не получим того рынка земли, на который рассчитываем. Нужно понимать, какая цель должна быть достигнута с внедрением рынка земли»,— убеждена спикер. По ее словам, оборот земель сельскохозяйственного назначения — это сложный процесс. И, безусловно, все недостатки будут видны после вступления в силу закона.
Елена Мартынюк напомнила, что часть 4 статьи 130 Закона № 552-ІХ обязывает Кабинет Министров Украины принять Порядок осуществления проверки соответствия приобретателя или владельца земельного участка сельскохозяйственного назначения требованиям, определенным этой статьей.
К сожалению, до сих пор нет реестров, которые надлежащим образом были бы интегрированы. Продавец с покупателем может столкнуться с рядом проблем, и достаточно непростым этот процесс будет для самого нотариуса. Особенно проблемы будут возникать в части проверки наличия земли в одних руках. К примеру, часть 2 статьи 130 Закона предусматривает, что до общей площади земельных участков, пребывающих у гражданина относиться и соответствующие земельные участки, принадлежащие юридическому лицу. И если проверить учредителя юридического лица несложно, то с проверкой членства и акционерности — будет намного сложнее.
Нормализация правоотношений
Иван Слободяник, председатель Всеукраинского конгресса фермеров, убежден, что говорить в стране с рыночной экономикой об открытии рынка земли несколько странно. Наверное, речь должна идти о нормализации правоотношений в этой сфере.
«Частная собственность должны быть реализована в полной мере, ведь она предоставляет возможности для инвестиционного развития», — считает он.
Говоря о нормализации рыночных отношений, спикер выходит из двух позиций:
Реализация полноценного права собственности; Создание среднего класса украинских сельхозпроизводителей – фермеров.
Именно эта модель, по словам г-на Слободяника, обеспечивает развитие экономки. Этой модели следовали в Польше и Литве, такая модель действует во Франции и Германии.
«Мы за частную собственность, но с определенной этапностью и ограничениями. Владельцами земли должны быть только граждане Украины. Мы против доступа иностранцев на этот рынок», — резюмировал Иван Слободяник.
Контраргументы
С контраргументами выступил Николай Стрижак, президент Ассоциации фермеров и частных землевладельцев Украины. Рынок предполагает деньги и товар, а земля товаром не является, поскольку мы ее не создавали и не производили. Необходимо говорить об обороте земли и привыкать к новым формулировкам.
«Только в Америке земля как товар «двигается» и продается как особое средство производства. В Европе и других государствах продается право использования земли. Вы, юристы, ощущаете разницу?», — задал вопрос г-н Стрижак.
Также по его словам, в решении ЄСПЧ по делу «Зеленчук и Цицюра против Украины» осуждаются действия государства по отношению к этим гражданам – неправильно применен закон. Причем тут мораторий?
«Манипуляции с землями – инструмент построения модели аграрного строя государства. Может у нас есть стратегия развития этой модели? Нет. Тогда что мы строим?»,— снова обратился к залу спикер.
Украина не готова
Михаил Ризак, заместитель генерального директора по взаимодействию с органами власти ООО СП «НИБУЛОН», подчеркнул, что «НИБУЛОН» еще перед принятием Закона утверждал, что такое решение для Украины является преждевременным.
Действующие государственные реестры имеют ряд проблем, содержат не полный объем информации или недостоверную информацию — все это создает проблемы для фактической осуществлении хозяйственной деятельности. Сейчас нет никаких предпосылок полагать, что базы данных или государственные реестры будут улучшены, синхронизированы в ближайшее время.
Елена Мартынюк парировала тем, что нельзя говорить, что ничего не происходит. Работа над интегрированием систем ведется, однако работа не такая простая и быстрая как бы этого хотелось.
Дополнительный институт
Александра Федотова, партнер, руководитель практики аграрного и земельного права ADER HABER, остановилась на институте доверительной собственности, а именно — на институте титульного обеспечения, который был введен в сентябре 2019 года.
«С 2019 года у нас есть дополнительный институт обеспечения обязательства в качестве передачи имущества в доверительную собственность. И почему-то им никто не пользуется», — удивляется спикер.
В Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество оно регистрируется как особый вид собственности — доверительная собственность, как способ обеспечения исполнения обязательства на недвижимое имущество. А доверительная собственность, возникающая на основе договора об управлении, регистрируется в качестве другого производного вещного права, однако, не в качестве обременения.
Подытоживая свое выступление, г-жа Федотова отметила следующее:
Доверительная собственность едва ли вытеснит ипотеку. Ипотека — более прогнозированный и понятный институт с более-менее устоявшейся судебной практикой; Доверительная собственность может быть альтернативой ипотеки земель сельскохозяйственного назначения, ведь не ограничивается только банками как кредиторами и не содержит ограничений по объему земельных участков в доверительной собственности; Существует риск, что суды займут консервативную позицию и фактически заблокируют возможность передачи сельскохозяйственных земель в доверительную собственность.
Преимущественное право
В завершении сессии на особенностях реализации преимущественного права арендатора на приобретение земельного участка с открытием рынка земли и его защите остановилась Светлана Тетеря, руководитель практики аграрного и земельного права ЮК EVERLEGAL. Проблема заключается в том, что в действующем законодательстве не предусмотрена детальная процедура реализации преимущественного права, следовательно, необходимо полагаться на процедуру, прописанную в договоре аренды земли. Также законодательство не дает четких ответов на вопрос защиты, в случае нарушения права.
Детальнее г-жа Тетеря остановилась на законопроекте №2194 «О внесении изменений в Земельный кодекс Украины и другие законодательные акты относительно усовершенствования системы управления и дерегуляции в сфере земельных отношений». Этот документ дает ответ на вопрос — кто будет иметь преимущественное право, Арендаторы, по проекту, — во второй очереди. На первом месте лица, которые используют недра на этом земельном участке и имеют соответствующие разрешения. Третье действующее лицо процесса — нотариусы, по мнению спикера, добавлены в качестве некого гаранта законности процедуры.
«К открытию рынка земли следует готовиться не только тем, кто желает приобрести землю, но и тем, кто желает сохранить свой земельный банк», — акцентировала внимание спикер. С этой целью должен быть подготовлен четкий план действий для защиты права аренды в случае создания владельцем земельного участка препятствий в исполнении договора аренды земли или использовании земельного участка, а также проводить аудит земельного банка.
В завершении сессии Максим Максименко поблагодарил спикеров за содержательные доклады, представителям Минюста и Госгеокадастра за их плодотворную работу. «Подождем 1 июля и посмотрим, что будет», — резюмировал он.
